【网友问题】请问开发商逾期交房，提出退房时是否存在合同解除权的时效问题？

　　广东大公威德律师事务所林叔权律师回复：

　　这个问题看似简单，其实非常复杂。我尽可能讲清楚！

　　要回答这个问题首先必须介绍一下什么是“合同解除权”？

　　简单说，“合同解除权”就是合同当事人依照合同的约定或者法律的规定享有的解除合同的权利。它的行使直接导致合同权利义务的消灭。

　　根据《合同法》的规定，合同解除权分为法定解除权和约定解除权和法定解除权。

　　法定解除权是由法律的规定而发生的解除权，即法律在一定情况下赋予当事人解除合同的权利。《合同法》规定当事人可以行使法定解除权的情形有五种（《合同法》第九十四条规定）：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

　　只要合同订立并生效后出现前述情形之一，当事人就有权提出解除合同。前述这些情形无须事先在合同中作出规定。如，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。“出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”及“出卖人又将该房屋出卖给第三人”这两种情形就属于法定解除权，即使商品房买卖合同中没有约定，合同订立后出现这两种情形后，房屋买受人即有权提出解除合同。

　　 约定解除权是根据合同双方当事人的约定而发生的解除权。如通常的商品房买卖合同都会约定“买受人逾期付款的违约责任”及“出卖人逾期交房的违约责任”，其中均涉及约定解除权：在“买受人逾期付款的违约责任”条款中规定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”，即买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权行使合同解除权；在“出卖人逾期交房的违约责任”条款中规定“逾期超过30日后，买受人有权解除合同”，即出卖人逾期30日不能交付房屋时，房屋买受人有权行使合同解除权。

　　下面介绍一下“时效”。

　　用法言法语说，“时效”是指法律规定的某种事实状态经过法定时间而产生一定法律后果的法律制度。就合同解除权而言，“时效”就是指法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，合同解除权消灭。

　　在约定解除权方面，以“逾期付款”和“逾期交房”为例，“时效”就是指出卖人和买受人行使合同解除权的期限，即当出现买受人逾期付款时，依照合同约定，出卖人从什么时候开始可以行使合同解除权，截止至什么时间就不能再行使合同解除权；而当出卖人逾期交房时，买受人从什么时候开始可以行使合同解除权，截止至什么时间就不能再行使合同解除权。

　　在逾期付款上，如果合同规定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”，即意味着，出现买受人逾期付款的情形，当逾期超过30日时，自逾期第31日起的任何时候，开发商都有权提出解除合同。

　　在逾期交房上，如果合同规定“逾期超过30日后，买受人有权解除合同”，则意味着，出现开发商逾期交房的情形，当逾期超过30日时，自逾期第31日起，房屋买受人都有权提出解除合同，而且，只要买受人不收楼，合同解除权就一直存在，买受人可以随时行使。但是，在现实中，很多情形是开发商对买受人的合同解除权会做出限制，如规定“逾期超过30日后，买受人有权解除合同，但买受人必须在15日内提出”。在这种情形下，买受人的合同解除权的行使期限就受到严格的限制了，买受人只能在自逾期第31日起至第45日止的期限内提出，否则就“过期作废”了。

　　在法定解除权方面，前述提到的那两种情形——“出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”及“出卖人又将该房屋出卖给第三人”，买受人在知道存在这两种情形之一时，即可向出卖人提出解除合同，同时要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。当然，如果买受人通过诉讼途径解决，就存在“诉讼时效”的问题了，买受人必须在“知道”或者“应当知道”之日起二年内向法院提起诉讼，逾期不提起，买受人的合同解除权就不受公权力的保护了。