对已设定抵押的房产进行产权转让，由于涉及抵押权人（多为银行）的利益，按照法律规定，需要征得抵押权人的同意。按照现行的操作方式，一般有两种方法：一为“转按揭”，二为“赎契”。对于按揭中的房产交易，如果买家也要做按揭贷款，一般会考虑“转按揭”。作为贷款方的银行也乐于接受“转按揭”，因为原按揭银行的存量房贷不会流失到其他银行。而“赎契”本身并不是一种融资手段，其作用仅仅是解除房产的抵押状态，使房产的权利恢复到最原始最完整的状态，至于产权完整后是否再作按揭就视乎置业者的需要了。如果买家确有按揭的需要，而买家又有能力一次性付款或原按揭银行无法满足买家的贷款需求，则可以选择先“赎契”再到新贷款银行做抵押。由此，“转按揭”与“赎契”就可以演变出以下的交易模式：

　　一、买家有能力一次性付款，买家预先支付首期款予业主赎契，或业主先自行出资赎契，买卖双方用已涂销抵押权登记的房产证办过户手续。

　　二、在征得原贷款银行同意的前提下，不涂销抵押登记做产权过户。即先在未涂销抵押的情况下过户，然后再涂销原抵押，最后办理新抵押登记。

　　三、业主先赎契、买卖双方做产权转移登记，过户后买家再到新贷款银行做抵押登记。

　　四、买家另提供担保在新贷款银行贷款付首期款予业主赎契，买卖双方用已涂销抵押权登记的房产证办过户手续，再办理新贷款银行的抵押登记手续以解除另行提供的担保。

　　从上面的交易程序分析：第一种方式对交易方的经济实力要求较高，故一般在抵押贷款未清偿余额不高的情况下选用。此外，这种方式对交易双方而言诚信风险较大，如果在赎契后未办过户交易，则出资赎契方极易蒙受损失。

　　第二种方式的主要问题是手续较为繁复，首先要由原贷款银行对买家的贷款资质、贷款额度进行审查，同贷后再办理过户、涂销原抵押、新抵押登记，耗费时间较长。由于在新抵押登记办理完成之前，银行是不会发放新的贷款，所以业主在入押前这段时间仍需继续承担还款义务。由此增加的交易成本双方都必须考虑并作妥善安排。

　　第三种方式也是第一种方式的演变，只不过之前的赎契由业主出资，过户后即再办理抵押登记。在这种模式下，业主所承担的风险较大，如果买方过户后不再办理抵押贷款，则业主无法收到房款。如买方再行将房屋过户或抵押予他人，业主甚至无法追回房屋。

　　第四种方式通常被称为“跨行转按揭”，选择这种方式的交易双方一般都没有能力出资赎契，而原按揭贷款银行不能满足买家的贷款需求，买家只能通过其它银行申请按揭贷款。出于对债权安全性的考虑，原贷款银行不可能同意未涂销抵押而过户，只会在实现债权后再涂销抵押。而新的贷款银行按约定会在没有抵押物的情况下放款，一般会要求买家另行提供阶段性担保（实践中一般为担保公司提供保证，房屋过户入押后解除保证责任）。作为买家则需要向担保公司支付相关手续。所以，这种方式涉及的主体较多，一般包括买卖双方，买卖双方两家按揭银行、担保公司，因此操作协调难度较大。但这种方式仍有其好处：一是买家有机会选择能给予更加优惠贷款条件的银行，二是由于担保公司承担保证责任，其必然会主动防范控制业主赎契后取消交易的风险及买方过户后另行转让或抵押的风险，从而降低了交易双方的诚信道德风险。