咨询：我在年前与男朋友合买了一套二手房，本月20日出房产证，首期由男朋友支付，公积金贷款部分是用我的公积金，还有部分商业贷款，是两人共同贷的。现在我们闹分手了。我愿意净身出户，把房子全部给男方。但现在办证、贷款方面，不知该怎么处理？而如果我的男朋友也不要这套房子，那我又要如何处理才行？

　　林叔权律师回复：

　　 该网友的问题具有相当的普遍性，我经常接到这样的咨询。因此，在此提醒热恋中的朋友们，爱情可以是非理性的甚至是盲目的，说爱就爱，但是，买房子这样的大事万万不可不理性，不能想合买就合买，务必将今后可能出现的后果考虑清楚！

　　二手房买卖，如果已经“递件”（缴纳了相关税费并向房地产登记中心递交了办理过户所需合同资料，取得领取房地产权证书的回执），虽未领回房地产权证，但是，要退件，须经登记机构的同意。通常地，过户资料如果还在受理的窗口未移交到业务科室审批，二手房的买方与卖方共同向登记中心提出申请，可以获得准许；如果过户资料已经移交给业务科室审批或者已经完成审批流程，则可能不获准许。如果不同意“退件”，只能待领取了房产证后再进行一次转让。而即使获得同意“退件”，双方已经缴纳的税费即使能申请退回，手续也比较麻烦，退回的时间至少在二个月以上。

　　 如果已经完成过户手续领取了房地产权证，只能按双方的约定处理。因双方未登记结婚，房产自然不属于夫妻共同财产，而属于合伙性质的置业行为。现在要分手，如何处理房产及债务（公积金贷款、商业贷款），应依照双方事前的约定。没有事前的约定，只能双方商定。双方如果不能友好协商达成协议，则只能对薄公堂了。

　　关于房子谁要的问题，无论谁要都须对方同意，都要协商一致。问题是，房产附有债务，如果是在高价位时买入的而又不幸地成为“负资产”，房屋就会成为双方都不愿接受的烫手山芋。该网友说净身出户，恐怕会有此因素吧。

　　 “纯”房产（没有附带债务，含银行贷款及私人借款）的处理相对会容易些，如果附带有债务，就涉及到债务的承担、转让与债权人的同意、抵押的解除等问题了。

　　法律规定，债务转让须经债权人同意。如果债权人不同意，当事人虽可以就如何分割进行书面约定，但是，由于存在着抵押，无法办理过户手续，而借贷关系未发生变化，各自应承担的还贷责任还得各自承担，须互负连带责任的还需承担连带责任。如果一方为借款人、一方为保证人，保证人的担保责任也不因双方达成产权分割协议而免除。如果债务要转移，向银行贷款（商业贷款）的，须按二手房转让程序（房款支付方式采银行按揭贷款）进行，即必须先筹措资金提前偿还银行贷款，银行再解除抵押登记，当事人双方才能依双方的产权分割协议规定办理过户，由新的权属人向银行重新申请按揭贷款。而如果是公积金贷款，由于属于政策性贷款，由借款人偿还了借款之后，新的权属人能否申请到公积金贷款及贷款额度多少，取决于申请人是否符合公积金贷款的申请条件。