房地产开发公司在开发土地及销售商品房时，要将所有的审批手续办理齐全，否则开发商进行商品房销售就属于违法行为，因而导致与购房者签订的合同无效，还要承担相应的违约责任。

　　北京某房地产开发公司在郊区开发了一个房地产项目，经过政府相关部门的审批，开发商开始施工建设。在建设过程中，开发商也同时进行广告宣传，因该地段环境比较优雅，房屋价格也不贵，于是王某等人与开发商签订了商品房预售合同，并交纳了20000元定金和20万元的首付款。但后来得知开发商还未取得《商品房销售许可证》就进行销售，王某等人担心将来不能办理产权证，于是向法院提起诉讼，要求解除合同，返还定金，退还购房款并承担违约责任。法院最终判决开发商败诉。

　　法宝解析：

　　商品房销售单位，必须是具有独立法人资格，取得房地产开发企业主管部门合法资质证书的房地产开发企业。在销售商品房时应当持有：国土局的土地使用权证书；计委立项、可行性研究的批复；规划局规划的许可证；建委的建设工程规划许可证、开工建设许可证；房管局的商品房销售许可证。一般统称为“五证”。一个完整合法的商品房销售行为应当包括“五证”及“两书”。

　　房地产开发商只有在取得上述许可证后，才能开始进行商品房的预售工作。如果开发商在销售商品房时未能取得相应的“五证”，其销售行为是违法的，这直接导致了开发商与购房者所签订的房屋销售合同因缺乏必备的法定要件而归于无效。购房者在得知这一情况时候，有权要求与该房地产开发商解除房屋买卖合同，并要求其承担相应的违约责任。当然，也可以要求开发商尽快补办相应手续，继续履行合同，在开发商将相关手续补办齐后，按照合同约定履行相应的义务。

　　在本案中，开发商在法院开庭审理时仍未取得《商品房预售许可证》，因此法院应当认定开发商与王某等人签订的商品房预售合同无效，且这种无效后果产生的直接原因是开发商违约所致，或者可以说开发商在签订商品房预售合同前有欺诈的行为。因此开发商在未取得五证的前提下就进行商品房销售，是违法行为，最终导致合同无效或被解除，而要承担相应的责任。