李先生为了将外地的父母接到身边一起住，决定买套大一点的房子。四处奔波后，李先生终于选中一处建筑面积为135平方米的大房子，并按照商品房买卖合同的约定，按照套内面积缴纳了房款。由于房子在建中，开发商和李先生在合同中约定：“本房地产按套内面积计算购房款，如交付使用的房地产分摊公用建筑面积出现差异的，买卖双方互相不退、不补，也不承担违约责任。”李先生当时并没有想到，正是这条看似公平的条款，让他事后后悔不已。

　　当李先生高高兴兴地和父母搬进新家后，他没有想到的事情发生了。在开发商办出的房产证上，房屋的建筑面积变成了145平方米。而房屋的套内面积并没有改变。这样一来，李先生一家至少在物业管理费这一项上每月就要比原来多交10平米左右的费用。李先生认为这很不公平，开发商却指着合同条款称，自己并没有违约。

　　李先生只得默默承担下这笔多出来的物业费。虽然数额不大，但是心里真是别扭。

　　律师点评：房屋面积改变有说道

　　这条看似公平的合同约定实质上有可能对购房者极不公平。目前关于公用建筑面积的分摊，由于买卖双方信息严重不对称，购房者根本无从知晓公用建筑面积分摊的标准、依据和计算方法等，开发商恶意多摊面积的可能性完全存在。

　　当公用建筑面积的分摊出现差异时，购房者可以按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中的规定维护自身权益。该条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

　　商品房面积的计算方式有多种，购房者应当与开发商约定好面积的计算方式，对于交付使用的房屋要认真核查套内面积和建筑面积与合同和房产证上标明的面积是否相符，并仔细考虑自己是否产生损失。发现问题要与开发商沟通协商，协商不成可向有关部门投诉或起诉。

　　小知识：

　　面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）/合同约定面积*100%

　　产权登记面积：房屋竣工验收后，购房合同内填写的测绘后面积（一般签定正式购房合同后，开发商应在90天内将此合同到当地房产管理局进行注册，合同内的建筑面积也就是将来的产权证上的产权登记面积）以及房屋产权证上的面积。 

　　合同约定面积：因开发商售出的只是预售房，并没有竣工验收，只有竣工验收后才能正式对房产面积进行测绘，在此之前售出的房产为预售房，所以面积与竣工后测绘的面积会产生误差。在售房前，开发商会通过图约计算出大概面积进行出售。

　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，由套内使用面积和套内墙体面积及阳台面积组成，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。此外，人们常说的使用率是套内使用面积与建筑面积之比。