（一）开发商延期交房

　　开发商延期交房这个问题，在购房中非常的普遍。一般是因为证件不齐全，到了交房的日期不能交房。当然，有的是因为其他原因延误了工期所致。一般情况下只要开发商交房的时间不要拖得过长，购房者对于违约金不会去计较，开发商也不会主动提出。

　　但实际上，购房者完全有权利要求开发商支付违约金，这不是钱多钱少的问题，而是对自身权益的维护。

　　如果遇到这种延期交房的情况，消费者首先可以在购房合同中看看交房条件一项，开发商需要提供的资料有哪些?如写明必须经验收合格并取得竣工合格证之后才能交房，那么开发商在没有取得这些证件之前就交房的行为是不合理的，您可以要求对方按照延期78天交房的时间计算赔偿金额。其次如果办理了按揭，银行就会将贷款打入开发商帐户，这部分房款视为已付，购房者可以要求开发商按照房屋总价值的3%进行赔偿，这也是受到法律保护的。

　　（二）所购房屋出现面积误差

　　有些购房者在购买房屋后，发现交房时实测房屋面积与合同上的面积出现了误差，多出了几平米。开发商会要求购房者按照实际面积多退少补。

　　其实，这个时候我们完全可以依据相关规定进行处理。《商品房销售管理办法》第二十条规定，双方没有约定的情况下：“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”

　　但是，如果购房者与开发商在签订合同的时候，相互约定按实际面积多退少补，那么购房者就需要按约定执行支付超出面积的房款。这个时候购房者原本应该享受到的权益就得不到保障了。所以购房者应该在签订合同的时候，对于面积误差这块多留心。

　　（三）房屋出现质量问题

　　在交房时，很多购房者在不清楚房屋“是否达到交房条件”时便办理了入住手续，之后才发现房屋出现了质量问题。

　　但是由于业主收房时没有验房，结果会使得您丧失掉了《合同法》、《建筑法》、《建筑工程设计规范》、《建筑工程施工与验收规范》及《国家强制性标准》等相关法律法规所赋予的大部分权利，最后只是剩下开发商的保修义务。这个时候，业主往往会为此跟开发商发生纠纷，使得原本高高兴兴的一件事，弄到最后烦恼一大堆。同时也不能进行及时的维权活动，合法权益得不到保障。

　　因此，购房者在交房的时候一定要重视验房环节，这是维护权利的前提。如果通过验房发现了质量问题，可以及时向开发商索赔，维护自己的利益，也可以省去不少麻烦。

　　（四）不要只盯着样板间

　　随着精装修商品住宅越来越多，在这里提醒一下您，在购买精装修房屋的时候，不要只顾着去看样板间了，因为样板间一般是把最好的东西整合在一起展示在您眼前，样板间并不能代表您所购买的住房。所以您还是得多看看自己所要购买户型的图纸。交房时如发现自己购买的房屋与图纸户型不符，可以依据法律和相关规定，有效的维护自己的权益。

　　作者：张亚南律师 北京市奥援律师事务所

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