因受金融危机的影响，陈女士公司倒闭了，陈女士赋闲在家，想将其居住的房屋重新装修，自己创业，经营一家美容院，陈女士是否能擅自将居住用房改非居住用房，在居住地小区内从事经营活动呢？

　　小王家住一新小区临街的二楼。最近，楼下的邻居老张将自己家的住宅改了一下，门朝街外开了一家小火锅店，生意非常好。但却苦了小王，每天楼下人声嘈杂，自家屋内也弥漫着火锅的味道。小王去和老张理论，要求老张恢复原来的平静，可老张认为自己并没有改变房屋的结构，自己的屋子怎么利用都可以。小王是否能要求老张排除妨害、恢复原状呢？

　　业主将住宅用房改作商业用房或办公用房，俗称“民宅商用”或者“住改商”。 在实践中，居住用房改非居住用房的情况普遍存在，尤其是在金融危机的背景下。

　　民宅之所以定义为住宅，根本用途就是为居住，如果可以任意改作经商之用，将违反住宅的本义，还可能违反城市规划的相关规定，城市规划过程中为何要将房屋用途进行规划呢？其意义就在这里，否则，为何要将房屋区分为商用和民用。经商用房具有公开性的特点，而住宅具有私密性特点，如果民宅可以任意经商，自然会侵害到民宅的特点，为侵害他人权利埋下祸根。

　　现实中也许有人会主张“我的地盘我做主”，住宅是公民的财产，可以任意处置和使用，如果限制住改商，公民财产权将受到限制，有违法之嫌。业主对住宅有使用、处分等权利不容质疑，其中包括出租或者以其他方式获取利益的权利。但对财产权的处置不能影响他人的权利和利益，这是一个根本前提。住宅楼有许多物权是共有的，其环境的清静性也是全体业主“公有”的，如果“住改商”，必然会影响到其他住户的利益，比如住宅用来办公，必然有大量人员往来，影响住宅的环境和安全，许多公共设施和财产也存在被商户过度使用的可能，比如电梯、楼梯间、环境卫生、小区内的其他公共设施等等，都会被商户过多占用，这无疑对其他业主是不公平的，也是对其他业主权利的侵犯。

　　最高人民法院5月24日公布了《物权法》的两部司法解释。针对目前频发的“民宅商用”纠纷，司法解释明确了相应细则。《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。司法解释明确称，应综合考虑“民宅商用”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，即“民宅商用”须经全楼业主同意。

　　因此，陈女士想用自家居住住房从事经营活动，必须得到本栋建筑物之内所有业主的同意，而小王也可以要求老张恢复原状。

　　法条链接：

　　《物权法》第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
　　
　　第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
　　
　　将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

　　第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。