对于有效存在的抵押权，如果债务人履行期限届满后，债权人还未受到清偿，债权人就可以行使抵押权，依照法律规定的程序就该抵押财产优先受偿，使自己的债权得到清偿。笔者提示，债权人在实现其抵押权时，应当着重注意以下十大问题：

　　1、抵押权实现的三种方式

　　抵押权的实现方式主要包括将抵押物折价、拍卖和变卖三种，具体以什么方式实现抵押权，在抵押合同中当事人双方对抵押权的实现方式有约定的，按照其约定；没有约定的，抵押权实现时，抵押权人可与抵押人协商，依照双方协商同意的方式来实现抵押权；双方协商没能达成协议的，则抵押权人可以向人民法院起诉，由人民法院裁决以哪种方式实现抵押权。

　　下面简要介绍三种抵押权实现方式：

　　 （1）折价，即按照与抵押人事先约定的方法和价格，将抵押物的所有权转移给贷款行，以抵偿债务；

　　 （2）拍卖，即将抵押物交有关的产权交易机构或在人民法院的监督下进行竞价出售；

　　 （3）变卖，即由抵押双方协商同意，将抵押物有偿转让给第三人。如果抵押物为限制流通物，应当按照国家规定交有关部门予以收购。变卖转让抵押物的，最低价格应当得到债权人的书面同意或认可。

　　要注意的是，如果是以其他约定方式处理抵押物的，要依据有关的法律法规办理。

　　2、折价清偿时应注意的问题

　　这里要提请大家注意，“流抵押条款”无效，通俗的说，就是在债务履行期届满未受清偿时，禁止抵押权人不经任何程序就成为抵押物的所有权人，也就是说即使当事人在合同中约定，到期未为清偿时抵押物归债权人所有，这样的条款也是不发生效力的。但是，此条无效不影响抵押合同整体的效力，抵押合同的其他条款仍然有效。

　　此外，抵押物折价清偿，应当注意以下情况：

　　 （1）债权人在债务履行期届满未受清偿；

　　 （2）抵押权人与抵押人签订抵押物折价清偿协议，由抵押权人取得抵押物的占有权和所有权；

　　 （3）抵押物折价公平合理，不得损害顺位在后抵押权人和其他担保债权人的利益。

　　3、变卖、拍卖抵押物时应注意的问题

　　债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以订立抵押物变卖、拍卖协议，由抵押权人直接变卖，或由抵押权人直接委托拍卖机构拍卖抵押物。协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉，由人民法院裁定或判决同意变卖、拍卖抵押物。

　　这里要提请大家注意应当审查以下事项：

　　 （1）主合同、抵押合同的合法性、有效性；

　　 （2）抵押权人是否有权变卖抵押物；

　　 （3）抵押物的变卖价格与实际价格的关系；

　　 （4）买受人是否受其他顺位在后的和其他担保物权人的债权追索。

　　4、何时可以提前实现抵押权

　　以抵押方式担保分期付款的商品交易的，买受人未支付到期价款的金额达全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或解除合同。标的物毁损、灭失，或买受人不能支付标的物使用费的，出卖人可以提前向抵押人请求实现抵押权。

　　借款合同履行期间，借款人未按照借款合同约定的借款用途使用借款的。贷款人可依法，停止发放借款、提前收回借款或解除合同，提前向抵押人请求实现抵押权。

　　5、抵押物处分后的价款清偿顺序

　　债务人处分抵押物的价款不足以清偿债务的，应当继续向债权人承担赔偿责任；价款超过债权数额的部分归抵押人所有。

　　债权人依法处分抵押物所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序分配：

　　（1）支付处分抵押物所需的费用；

　　（2）清偿债权人本金、利息、违约金（罚息）和赔偿金等；

　　（3）支付《抵押合同》约定的其他费用。

　　6、如果有多个抵押权人，那么如何确定清偿顺序

　　在一个抵押物上存在着多个抵押权人时，也就是说一个抵押物给多个债权担保时，确定清偿顺序要按下列规则处理：

　　顺序在后的抵押债权先到期，顺序在后的抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押债权的部分受偿。顺序在先的抵押债权先到期的，顺序在先的抵押权实现后，剩余的价款应当提存，留待顺序在后的抵押债权受偿。

　　7、如果有多个抵押人，那么如何确定各自的清偿份额

　　在两个以上抵押人为同一债权提供担保的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或免除其应当承担的担保责任。

　　两个以上抵押人为同一债权提供担保的，各自对其担保的债权份额或顺序没有约定，或约定不明确的，抵押权人可以就其中任何一个抵押人或各自的抵押财产行使抵押权。

　　抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以其他抵押人清偿其应当清偿的份额。

　　8、抵押是否登记与清偿顺序有何关系

　　 抵押合同自签订之日起生效的，同一抵押物向两个以上债权人抵押的，实现抵押权时，未办理抵押登记手续的，按合同生效时间的先后顺序清偿；顺序相同的，各抵押权人按照债权比例受偿。抵押物登记的，先于未登记的受到清偿。

　　9、抵押物毁损、灭失或被征用后如何实现抵押权

　　抵押期间，抵押物因毁损、灭失或被征用，一般都可以获得保险金、赔偿金或补偿金，此时债权人就这部分保险、赔偿、补偿的金额优先受偿。

　　如果所得的保险金、赔偿金和补偿金不足清偿债权的，债权人应当向债务人清偿，或要求债务人提供新的担保。

　　如果抵押担保债权尚未届至清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金和补偿金采取保全措施。

　　10、抵押权的消灭

　　 抵押权由于下列情况消灭：

　　（1）抵押权因抵押物灭失而消灭；

　　（2）债务人清偿债权人债务而消灭。

　　 抵押权消灭的，债权人应及时将由其保管的抵押物权属证明及有关单证交还抵押人。