小宁大学毕业后选择留在北京工作，一直租房住的他最近接到房东通知，由于急需现金周转，房东要把租给小宁的房子卖掉，让他尽快找别的房子住。小宁和家里人商量后觉得，现在租的这套房子地理位置什么的都还挺满意，想自己买下来。小宁听说，承租人（即房客，下同）对承租的房屋享有在同等条件下优先购买的权利。但具体情况他并不了解，因此他就此事咨询中国法律门户网的律师。

　　法宝律师答复：承租人对承租的房屋，享有在同等条件下优先购买的权利，这是法律赋予承租人的权利。小宁可以凭借租房合同优先向房东提出购房事宜。

　　虽然法律有这样的规定，但在现实生活中，如何保障房客享有优先购买权，仍有诸多亟待明确的疑问。

　　疑问一：租赁合同未经登记，对房客的优先购买权会有影响吗？ 

　　法宝答疑：事实上，有的出租人（即房东，下同），为了逃避税收或者减少麻烦，往往不去相关部门登记备案租赁合同，这种情况为数不少。作为一项法定权利，承租人的优先购买权不因登记与否而受影响。但是，未经登记的租赁合同，如果出租人已将房屋转让给他人的，一旦房屋所有权发生变更，除非能够证明他人是恶意的，否则，承租人便不能再以优先购买权为由优先取得房屋的所有权，只能请求出租人进行赔偿。 

　  法宝提示：为有效行使优先购买权，承租人在与出租人订立租赁合同之后，一定要尽快去相关部门将租赁合同登记备案，以免因小失大。

　　疑问二：如何确定承租人放弃优先购买权？

　　法宝答疑：作为一项法定权利，承租人当然可以选择放弃优先购买权。当出租人告知出卖房屋的事实后，承租人应明确表示不予购买。事实上同样存在一种默示的形式，例如承租人在合理期限内没有明确表示要购买房屋或者其已经另行寻找租赁房屋等，都应当认为承租人放弃了优先购买权。 

　　法宝提示：在出租人告知承租人出卖房屋的事实后，如果承租人确想以同等条件购买的，应当尽早以书面形式告知出租人，以免丧失了法律赋予的优先购买权。     

　　疑问三：出租人在房屋出售前的通知义务及承租人行使优先购买权的期限如何确定？

　　法宝答疑：出租人在房屋出售前的合理期限内应当通知承租人，通知的方式可以多种多样，以信函、电报、租赁房屋处张贴告示等形式均可。但无论何种形式，都应当送达承租人，如果单纯以登报公告形式通知的，就不能认为已通知了承租人。承租人在收到房屋出售的通知后必须在合理期限内行使优先购买权。如果出租人未尽通知义务的，对于承租人行使优先购买权的期限，我国法律及司法解释未做出明确要求。但依照相关规定，可以认为承租人行使优先购买权的期限为其知道出卖房屋事实之日起的三个月内。 

　　法宝提示：为维护自己的权益，承租人应当在知道了出卖房屋的事实后，尽快行使优先购买权，以防错过了合理期限而无处主张权利。

　　疑问四：在诉讼中，房客可否不提起行使优先购买权，而仅要求确认房东与他人的买卖合同无效？

　　法宝答疑：优先购买权作为法律赋予承租人的一项法定权利，其目的在于保证承租人可以优先取得租赁物的所有权。因此，在出租人与他人恶意订立房屋买卖合同的情况下，法律允许承租人申请宣告该合同无效，以实现这个目的。

　　法宝提示：法律规定保护的是承租人实现优先购买的目的，也就是说，申请宣告无效是手段，而不是目的。如果承租人不主张购买，就说明他没有实现这个目的意愿。所以，如果承租人不主张优先购买权，仅要求确认合同无效的，法院一般不会支持。