小李买了套银行通过法院拍卖的断供房，之前的业主还没办理房产证，现在需要先办业主的房产证，然后才能过户给小李。裁定书、契税等都搞好了，就差开发商的委托书、营业执照复印件（盖章），但开发商却以种种理由刁难，拒绝协助小李办证。请问小李该怎么办？

　　律师答疑

　　小李的问题涉及商品房的初始登记及产权转移变更登记。开发商有协助办证的法定义务，但无须承担违约责任。

　　在商品房的房地产权证办理方面，开发商应承担的责任规定在《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”据此，开发商应承担的法定责任是协助办证。

　　商品房的产权登记包括初始登记及产权转移变更登记。开发商的协助责任主要体现在房地产权的初始登记上。《珠海市房地产登记条例》第二十三条规定，新建商品房的，自房屋竣工验收后交付给购买人之前的期限内，权利人应当申请初始登记。据此，商品房竣工验收之后至交付给购买人之前，开发商是权利人，应向房地产登记机关申请初始登记，取得《商品房地产权权属证明书》。

　　《珠海市房地产登记条例》第三十条规定，经初始登记的房地产权利，发生买卖等权属变更的或者依照人民法院判决、裁定、调解作出的转移变更的，当事人应当自有关合同或者协议签订之日或者有关法律文件生效之日起三个月内申请产权转移变更登记。据此，属于开发商向购买人出售房屋的情形，开发商应按照《商品房买卖合同》的约定协助购买人办证，即开发商必须依照合同约定的期限取得《商品房地产权权属证明书》，并通知购买人或者购买人委托的律师事务所办理房地产权证。

　　而小李的情形属于“依照人民法院判决、裁定、调解作出的转移变更的”情形，根据《珠海市房地产登记条例》第三十条、第十一条的规定，当事人可以在有关法律文件生效之日起三个月内单独申请办证。

　　由于小李反映，房地产登记机关提出变更登记尚须提交开发商的委托书、加盖公章的营业执照复印件，则可以推定开发商有可能尚未办理初始登记。如属于该种情况，小李有权要求开发商提供。如开发商不提供，小李可向房地产行政主管部门投诉，由主管部门责成开发商提供。因为，办理商品房权属初始登记是开发商的法定义务。

　　但是，由于《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》及《珠海市房地产登记条例》均没有对开发商不办理或者不按规定办理商品房初始登记所应承担的法律责任作出明确规定，因此，如果开发商拒绝提供协助办证责任，即使是房地产行政主管部门出面，也未必能解决问题。而由于开发商只与原业主存在合同关系，与小李并不存在合同关系，根据合同相对性原理，小李不能直接追究开发商不履行协助办证的违约责任。

　　由此看来，消费者通过拍卖市场购买法院委托拍卖的原业主断供房屋，存在的风险还是蛮大的，办证问题只是其中之一，可能还会有其它问题。因此，建议消费者除关注价格外，还应注意能否顺利办证等风险。

　　作 者：林叔权 律师 广东大公威德律师事务所
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　　编 辑：商晓媛