李先生购买了位于城南的一处期房。购房时，销售人员向李先生出示了数份售楼广告，称开发商将为小区准业主建造最先进的运动配套设施：投资数千万建造一流的篮球、网球、羽毛球、乒乓球等运动场馆，还将建造一流的娱乐休闲场馆。因此，相对其它楼盘，该楼盘性价比高，并且广告中附有这些配套设施规划图。李先生看后很满意，按照开发商的定价，当即与开发商签订了购房协议。

　　然而，开发商交房后，李先生发现小区内根本没有标准的运动场馆，而只有两个露天的篮球场及一个同样露天的网球场，与当初在广告中承诺的标准篮球场馆等配套设施根本对不上号。李先生及很多业主认为受到了欺骗，找开发商交涉，开发商却称广告只是一种参考，且没有写进购房合同，对购房双方没有约束力。开发商认为自己的行为并不构成违约。

　　对此，小区内业主后悔不已，但又拿开发商没办法。李先生等业主希望通过诉讼的方式，要求开发商承担违反广告承诺的责任，但不知道能否获得法院支持。

　　本案是在商品房买卖中最为常见的纠纷之一。在这里最关键的是要理清以下3个问题，本案及相类似的房产问题都可以迎刃而解。

　　1、一般商业广告的性质

　　我国《合同法》第15条第1款的规定，商业广告是要约邀请。要约邀请是一方希望他方向自己发出要约的意思表示，要约邀请不能直接作为合同的内容，它不具有法律效力。因此，一般的商业广告不具有法律效力。

　　2、本案商品房广告的特殊性

　　《合同法》第15条第2款规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约是一方希望和对方订立合同的意思表示，它是合同的一部分，具有法律效力。

　　我国《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明，及允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　因此，尽管商品房广告本身不是要约，但如果商品房广告中对商品房作出特殊规定，并符合要约规定的，可直接视为要约，作为购房合同的一部分，具有法律效力。

　　3、本案的处理

　　本案中，李先生是在看到了该区的运动配套设施，篮球、网球、羽毛球等运动场馆以及娱乐休闲场馆的广告规划图，认为楼盘性价比高，才按照开发商的定价与其签订了购房协议。可以说，这里的商业广告直接影响了李先生是否订立合同的意思表示，正是广告宣传的这些相关设施让李先生按照开发商价格签订合同，所以这些广告上所附有的规划设施应该视为合同的内容，开发商理应履行合同。

　　房屋交付后，李先生发现小区内只有两个露天的篮球场及一个露天网球场，与当初在广告中承诺的标准篮球场馆等配套设施完全不符。开发商的做法违反了合同约定，应承担违约责任，开发商认为广告只是一种参考，且没有写进购房合同，对购房双方没有约束力的说法是不成立的。

　　因此，李先生可以主张自己的权利，要求开发商承担违约责任，赔偿损失或支付违约金。

　　律师提醒：

　　在购房时，最需要的是谨慎的态度，提高自我保护意识。当前，房产开发商为了吸引购房者的目光，会在商品房广告中夸大宣传，而购房人又大多是先从广告中了解房屋的大致情况。在看到关于对最低价、均价、园林、景观、绿化率、超额认购、送豪华装修、送天台、送物业管理费等内容的描述时，购房者要擦亮眼睛，不要轻易相信广告。在购房时千万注意审查合同，如果发现售楼广告中的相关承诺对您非常重要，一定要责成开发商写进正式合同文本中，并对违约设定赔偿条款，以免纠纷发生时，被开发商牵着鼻子走。作为房屋销售方，一定要秉持诚实信用的原则来进行房屋销售。不能为了能有好的销路就在商品房广告中夸大宣传甚至虚假宣传。