【网友问题】我于2004年在中山市火炬区某大型小区买了一套商品房，已经入住4年多了，可是至今房产证还没有办下来，我们小区有几百户都是这种情况，我们也曾闹过两次示威游行，派代表跟开发商谈判，开发商每次都说他们正在办理中，故意拖延时间，甚至还说我们的楼还没有综合验收（真不明白，没有验收合格的房子可以出售吗？），当时签购房合同时没有仔细看相关条款，现在才发现他们是这样写的：“如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后730日内取得产权证书的，双方同意按如下处理：超过730日而不满910日的，出卖人按买受人已付房价款的1%赔偿买受人的损失，合同继续履行。”才发觉彻底上了经销商的大当了！！！请问这种合同条款有法律效应吗？我们应该怎么办？

　　林叔权律师回复：

　　首先，开发商之所以可以随意约定在商品房交付使用后730日内甚至910日内为房屋买受人办理房产证，原因在于在法律规定上对开发商的办证责任没有硬约束。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据该条款的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续即办理房地产权证的责任在于房屋买受人自己，而不是开发商，开发商只承担协助责任。

　　 其次，购房合同中规定开发商按“已付房价款的1%”承担赔偿责任，这样的约定显然太轻，对开发商没有压力，开发商可以无限期拖延。如果是约定开发商须按日向买受人支付“已付房价款的1%”的赔偿，那么，开发商就一定不敢随意延期。

　　再次，开发商延期办证一定事出有因。通常的原因有：一是土地使用权和在建工程向银行作了贷款抵押，而贷款迟迟未归还，无法解除抵押，因而无法提供办证文件；二是开发商与施工单位发生工程款结算纠纷，土地使用权和在建工程被法院查封；三是资金链出现问题，房屋虽已经封顶甚至主体工程已经完成可以入住，但是，一些配套项目如供水、供电、消防等未完工，整个住宅小区未达规定的竣工验收标准，迟迟不能办理验收备案；四是，开发商没有依照批准的规划进行施工，如随意增加容积率等，导致无法通过规划验收。上述四种情形，都可能导致业主办证摇摇无期。

　　最后，办证摇摇无期的事被业主不幸碰上了，该怎么办？本律师还只能给出“马后炮”的建议：在签订购房合同时，问清楚为什么要730日之后甚至910日之后才能办证；再看清楚合同中是如何约定延期办证、延期交付房屋时开发商所应当承担的违约责任，特别是要看清楚是不是约定“按日”计赔。如果不能在商品房交付使用之日起90日或者自销售合同签订之日起90日内办理房产证，本律师建议，准业主的购房需求无论多么“刚性”，要不要买这个楼盘的房屋，还是要仔细思量之后再决定。记住一句话：世上没有后悔药！