【网友问题】我在上月5日在一家地产中介看中一套房，中介说为了方便与业主谈交易条件，让我先交2万元定金，并说如果和业主谈不好交易条件，可以退定金。由于我比较喜欢这套房子，所以就交了定金。交定金时，我要求签合同，中介说不用那么麻烦，写收据给你就行了，等和业主谈好了再一块签合同。我当时想反正有收据在手，中介应该不会赖掉，所以就没有坚持。可是，过了好几天，中介一直没有回音，我追问是否与业主谈好条件时，中介总是说让我等消息。一直到前几天，我上门追问，中介先是告诉我说业主不同意我出的价格，再问又说业主可以按我出的价格卖，但是业主自己买的新房在装修，要过两三个月才能将房子交给我。我要求与业主直接见面谈，可是中介总是找理由推托。昨天，我想想不对，向中介提出，拖了这么久还谈不好，而且现在也不能交楼，所以不买了，要中介将定金退给我。中介却说，定金已经交给业主，要退找业主。可是，中介说怎么也不告诉我业主的电话。林律师，你说我的定金能退回吗？怎么才能退回？

　　林叔权律师回复：

　　第一，要确定你所交的定金属于哪一类定金。

　　 根据定金设定的目的和所发生的法律后果不同，一般地定金分为五类：订约定金、证约定金、成约定金、违约定金、解约定金。你所交的定金属于订约定金。

　　 订约定金是当事人为保证以后正式订立合同而交付的定金，通常在合同成立之前交付。订约定金的作用是保证当事人遵循诚实信用原则建立合同关系，如果当事人无故拒绝签订合同，则丧失定金（交付定金一方）或加倍返还定金（收受定金一方）。

　　在商品房预售中，广泛存在着这种定金。在签订正式的商品房预售合同之前，开发商往往要求预购人与其签署“意向书”、“认购书”、“临时合同”等之类的文书，约定由预购人交付一定金钱的定金，日后再签订正式的商品房预售合同。

　　第二，要知道相关的法律规定。

　　一是，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。

　　二是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　第三、是不是说在订约定金交付之后，只要双方没有按照约定签订正式的商品房预售合同，开发商就可以不退回定金了呢？答案是要看具体情况。

　　如果购房者在交付了订约定金后，由于购房者的原因，未能订立正式的合同，或者购房者明确拒绝订立的，则无权要求返还定金。如果是由于开发商的原因导致未能订立正式的合同，或者开发商拒绝订立，则购房者不但可以要求返还定金，而且按照定金罚则，可以要求开发商双倍返还。第三种情况是，因不可归责于当事人双方的事由（比如不可抗力），导致商品房合同未能订立的，开发商应当将定金返还购房者。

　　第四，你所述的情形与上述介绍的情形有二处差异。一是，你的情况属于二手房买卖；二是，你通过中介机构交付订约定金。这二处差异使得问题更加复杂。

　　关于二手房买卖，虽然不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的情形，但是，我认为，还是可以参照最高院的这个司法解释的规定处理。只是定金是通过中介交付的，而中介是否已经将定金交付给了业主，却不能确定。而从中介一方面将退定金一事推给业主但另一方面又不告知业主的电话来看，基本可以推测中介尚未将定金交付给业主。因此，我认为，如果中介不能向你出示业主已经收到定金的证明（业主开具的定金收据），你可以向中介主张返还定金；而如果中介既能向你出示业主已经收到定金的证明，又能向你提供业主的信息（姓名、地址、电话等）并协助你向业主追讨，则你只能向业主主张返还，因为，中介提供的只是居间服务，你支付订约定金的目的是为了与业主订立房屋买卖合同。