　　新年伊始，随着工作、学习的重新开始，二手房买卖、租赁市场又进入旺季。但如果你签订了一份被偷梁换柱的合同；不了解交易流程而引发纠纷；被多收了中介费用却浑然不知……安居乐业的好事就可能变成了烦心事。2010年3月9日，北京市住房城乡建设委根据近期市场特点和投诉情况，发布了2010年一号住房消费警示，并发出了经纪机构门店必须进行十项公示的通知。

　　北京市住房城乡建设委一号住房消费警示提醒广大消费者，在进行二手房买卖、房屋租赁中首先要查验有效的企业法人营业执照正本；有效的房地产经纪机构备案证明正本；公司总部的经营地址；本机构有效的投诉电话四项内容。然后进一步了解为您服务的经纪人员是否已取得《北京市房地产经纪人员注册证书》；房地产经纪服务收费项目、计费方法和收费标准以及经纪业务流程；最后要认真核对由市住房城乡建设委和市工商局制定的买卖、租赁合同示范文本，以及由北京房地产中介行业协会制订的房屋购买委托协议、房屋出售委托协议推荐文本等。

　　北京市住房城乡建设委相关负责人表示，房地产经纪机构门店的这十项公示就是要让服务企业亮明身份、亮明价格、亮明责任，让这个市场透明起来，只有这样消费者才能做到货比三家，才能促进市场的优胜劣汰。从今年4月1日起，市、区县两级房屋行政管理部门将进一步对辖区内房地产经纪机构公示情况进行检查。如发现存在未按通知规定公示有关信息的，将按有关规定进行处理。同时，也提醒广大市民在选择经纪机构时，进入门店后，先查看是否已按规定公示有关信息，并主动核验相关公示信息是否真实准确，拒绝公示信息不完整或不真实的经纪机构，并及时投诉，共同维护好依法诚信的良好市场环境。

　　北京市住房城乡建设委在消费警示中还列举了六个方面的高发、易发问题，提醒向买房、卖房、出租房、租赁房的当事人注意避免交易陷阱：

　　一、证件上墙：帮你选择正规中介

　　在协议中玩弄文字陷阱、骗取客户手中协议书、房托假冒房主、提供无效协议、任意扣留押金被老百姓形象地通称为“黑五类”。如果遇到无照经营或者未进行备案的中介，那这个房子必然会给你添堵。所以，放心买卖、租赁的前提是找一家正规的中介。

　　市住房城乡建设委提醒：消费者可在经纪机构的经营场所（即门店），应该认真查看张贴在墙上十项公示内容，及其经纪人员是否佩戴标有注册号的胸牌。

　　律师提示：现在很多的所谓的正规中介、大牌中介的业务员为了能促成交易拿到提成，也会使劲各种方式的。希望广大购房人在购房前多学习法律知识，多向有经验的朋友请教，最好聘请专业的房地产律师进行咨询以及陪同购房，以减低法律风险。

　　二、“阴阳合同”：切莫占小便宜吃大亏

　　一些不规范的经纪机构以“合理避税”名义，劝说交易当事人采取签订阴阳合同逃避缴纳税费，以减轻交易资金压力，从而尽快促成交易。但殊不知，一旦出了纠纷，你就会发现中介处处得理，而偷税漏税的行为一旦被发现，经纪机构会立即推卸责任，纳税人还会按偷漏税受到税务部门的处罚。

　　市住房城乡建设委提醒：因为“阴阳合同”存在以合法的形式掩盖违法的目的，有可能因涉及违法而合同无效，因此交易双方拒绝签订“阴阳合同”。目前，市住房城乡建设委、地税、金融机构已建立了信息共享机制，以网签合同价格为纳税和贷款依据，也在一定程度上抑制了阴阳合同现象。

　　律师提示：现在几乎所有中介的业务员都会动员签订阴阳合同。实际上阴阳合同不仅违法，而且对买卖双方来讲都有很大的风险，唯一的受益者就是中介公司。行为严重者可能涉嫌偷税罪。对买方的法律风险：1.逃税行为会被处理；2.由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；3.再出售多交税费。对卖方的法律风险：1、买方可能恶意要求按照阳合同价格履行。2、买方以阴阳合同违法要求确认合同无效。3、如果约定税费各付，卖方可能涉嫌偷逃税。

　　三、了解流程：提前预防交易纠纷

　　由于二手房交易涉及的流程较一手商品房复杂，不规范的经纪机构对交易流程也不完全了解，在交易时误导交易双方，容易产生不必要的纠纷。

　　市住房城乡建设委提醒：广大消费者要了解具体交易流程后，再与经纪机构签订经纪合同，避免因不了解交易流程而出现纠纷。例如：租赁合同要进行网上备案、存量房买卖要进行合同网上签约、还贷和新申请贷款如何办理等。特别是在签订房屋买卖合同之前，要先明确税费的比例、贷款条件等相关问题，避免因税费和贷款问题引发交易纠纷。对不了解相关税费缴纳规定的，应在合同中明确交易中应缴纳的各项税费和支付人，明确经纪机构对未尽事宜所应承担的责任。

　　律师提示：很多不良中介和卖方利用的就是信息不对称，利用买方对交易流程的不熟悉、对法律知识的缺乏、对相关经验的不足等损害买方利益。

　　四、核对合同：警惕不法中介偷梁换柱

　　市住房城乡建设委和市工商局制定了一系列房屋买卖、租赁及相关经纪业务的合同示范文本。但是不规范的经纪机构仍存在着通过自制格式合同条款或在补充协议中增加霸王条款等方式对合同示范文本内容进行不合理的删改，不等消费者认真阅读各项条款便哄骗他们签字，导致交易当事人仓促中掉入公司事先设置的合同陷阱中，损害消费者合法权益。

　　市住房城乡建设委提醒：首先在直接使用合同示范文本签约时，请注意核对合同文本的内容是否和公示的示范文本完全一致。其次合同中的约定应尽量详细、完整，若对某一条款仍存在意见不一致的情况，不要轻易签字。最后，签订合同后还应注意查看是否加盖经纪机构公章，经纪合同有无注册的经纪人员签字，签字的经纪人员是否为实际提供服务的人员。

　　律师提示：常见的纠纷还有伪造合同、伪造签字、代签、被掉包、签订空白协议等情形。一般来讲签字就意味着表示同意合同即生效，一定要看清楚条款，理解透再行签字。不要签订空白文本，任何地方都不要留空白。无论何时自己手里都要留有一份合同原件以备发生纠纷维权时使用。

　　五、服务收费：防范名目繁多的重复收费

　　收费陷阱是指在买卖经纪业务中，不明示收费项目和收费标准，又在交易进程中，提出另行强制收费的要求。

　　延伸服务是指一些公司针对消费者希望省心省力、转嫁风险的心理，推出更多形式的服务，获取佣金以外更大的利润。如：在代理出租房屋时，以帮助业主顺利或高价出租房屋为由提供装修和添置家具电器服务，这些费用需要折抵房屋租金，但他们实际上会降低所承诺的装修和添置家具电器标准，由此产生的金额差距很大。

　　市住房城乡建设委提醒：应在合同中明确约定服务收费项目、计费方法和收费标准，遇到收取未在合同中约定的服务费用纠纷，可向我市价格主管部门进行投诉。

　　律师提示：费用问题是大问题。与卖方的各种费用要列明，与中介间的费用也要列明附在合同附件里。口头承诺是很难举证的，黑纸白字即利于举证，也能给对方施压不敢轻易违约。

　　同时，还建议出租人在签订委托协议时明确代理时限，并约定在承租人付款时收取租金；对所提供的装修和添置家具电器服务在合同中约定具体标准，并要求其提供装修和购置物品的发票。

　　六、交易双方，特别要注意挪用或占用交易结算资金的陷阱。

　　具体为：二手房买卖和租赁代理业务，因交易中存在时间差，有的客户便将交易资金存入房地产经纪机构账户或直接交给经纪人员保管，为经纪机构及其从业人员挪用资金提供了条件。有的经纪机构出现挪用资金无法收回的问题，有的甚至直接卷款潜逃，交易双方将是直接的受害者。

　　交易资金划转时要特别注意经纪机构提供资金监管账户是否为在北京市房地产交易管理网公示的账户，不要将买卖或租赁代理的交易资金直接交给任何经纪机构和人员。

　　律师提示：资金监管对买卖双方来讲都是一种比较安全的交易方式，鼓励大家使用。

　　附：经纪机构门店必须进行十项公示内容